Quartiers universitaires
L’Université Laval réfléchit au développement de la périphérie de son campus afin de générer des revenus au service de ses priorités stratégiques tout en dynamisant la vie universitaire.
Au fil des décennies, le secteur de Sainte-Foy s’est transformé d’un territoire rural en un pôle urbain majeur de la ville de Québec. Parallèlement, l’Université Laval, qui a acquis au début des années 1950 un vaste patrimoine foncier de près de 180 hectares stratégiquement localisé, a connu une croissance importante de son effectif étudiant et de ses activités d’enseignement et de recherche, sans toutefois mobiliser l’ensemble des espaces disponibles sur son territoire. Aujourd’hui, alors que la Ville connaît un élan de transformation, cette réalité représente pour l’institution une occasion unique de réfléchir à l’avenir de certains de ses terrains situés en périphérie du cœur du campus.
Bâtir l’avenir en cohérence avec la vision et les valeurs de l’institution
Dans un contexte où les universités doivent composer avec des ressources financières de plus en plus limitées, cette initiative représente une manière de diversifier les sources de revenus, tout en saisissant une occasion rare, soit celle de façonner son propre territoire à son image et en cohérence avec ses valeurs.
En cohérence avec son Plan directeur immobilier (PDI), l’Université envisage de développer un ensemble immobilier novateur, principalement résidentiel, sur ses terrains en périphérie du cœur du campus. Réalisé avec des partenaires, ce projet permettrait de valoriser de manière responsable une partie du patrimoine foncier, tout en conservant la propriété à long terme. Cette démarche renforcerait l’autonomie financière de l’institution afin de soutenir sa mission d’enseignement, de recherche et de service à la communauté.
La réflexion s’inscrit aussi dans un contexte plus large de transformation des villes et de recherche de solutions durables pour répondre à plusieurs enjeux contemporains, notamment en matière d’habitation, de qualité des milieux de vie et de transition écologique.
Objectifs du projet de quartiers universitaires
L’Université souhaite explorer le développement de nouveaux quartiers qui contribueraient à renforcer son autonomie financière et à enrichir la vie du campus.
Renforcer l’autonomie financière
Générer des bénéfices autonomes réinvestis au service de la mission universitaire.
Dynamiser la vie universitaire
Rendre notre campus plus vibrant, plus accueillant et plus attirant par une offre diversifiée d’habitations et de services.
Les futurs quartiers deviendraient de véritables milieux de vie complets et animés en combinant logements, services, espaces verts, lieux de rencontres accessibles à toutes et à tous. Ils contribueraient à enrichir la vie sur le campus et à renforcer les liens entre l’Université et les quartiers environnants.
Les sites à l'étude
Parmi les sites identifiés au Plan directeur immobilier, ceux de Quatre-Bourgeois (18 ha) et de Myrand (20 ha) présentent un potentiel pour le développement des quartiers universitaires.
Le secteur Myrand constitue un site clé pour le développement futur du projet. Sa localisation stratégique offre un potentiel important pour la création d’un milieu de vie dynamique, accessible et bien intégré à son environnement.
Le projet pour ce secteur passera prochainement à une phase subséquente de consultation et de participation. Cette étape permettra de poursuivre le dialogue avec la communauté universitaire ainsi qu’avec les citoyennes et citoyens des quartiers avoisinants afin d’enrichir la réflexion et de préciser les orientations d’aménagement.
Les activités de consultation réalisées jusqu’à présent ont permis de faire émerger certaines préoccupations à propos de l’utilisation des terrains situés à l’ouest de l’autoroute Robert-Bourassa.
À la lumière de ces échanges, un délai supplémentaire est nécessaire afin de poursuivre les réflexions et les discussions avec les parties prenantes internes quant à l’avenir de ce secteur.
Étapes de la consultation et de la participation de la communauté
Afin d’enrichir la réflexion collective sur la manière de repenser certains espaces du campus, plusieurs activités de participation ont permis et permettront d’impliquer la communauté universitaire.
Mise sur pied du comité vision d’aménagement, composé de neuf membres du corps professoral et enseignant issus de cinq facultés, et tenue de trois ateliers collaboratifs, inspirés de la démarche de design thinking afin d’élaborer une première ébauche d’énoncé de vision et des intentions.
Période : En continu depuis le printemps 2025
Diffusion d’un sondage auprès de la communauté universitaire pour cerner, dans l’éventualité de la réalisation du projet, les priorités en matière de mobilité, d’environnement, d’infrastructures et de formes urbaines. Consultez les résultats et un résumé des avis.
Période : Complété à l'automne 2025
Midis-conférences croisant les regards d’expertes et d’experts et des membres de la communauté universitaire pour approfondir les enjeux et favoriser le dialogue.
Période : Automne 2026
Consultation publique menée par la Ville de Québec, permettant d’intégrer les perspectives citoyennes et municipales dans le projet. Plus d’information sur cette activité sera diffusée prochainement.
Période : Été 2026
Activité offrant à la communauté universitaire un espace pour partager idées et perspectives sur le projet.
Période : Automne 2026
Foire aux questions
Le projet des quartiers universitaires est actuellement en phase d'analyse d'opportunités. Cette étape permet de recueillir les points de vue de la communauté universitaire et d’approfondir les analyses afin de préciser une vision d’aménagement et de démontrer la rentabilité du projet pour l’Université.
Le projet vise à renforcer l’autonomie financière de l’Université, dans un contexte où celle-ci est actuellement fortement dépendante des subventions gouvernementales. Il constitue une réponse structurante à un risque institutionnel clairement identifié, soit la vulnérabilité de l’Université face aux contraintes budgétaires externes. Disposer de fonds propres rend l’Université plus résiliente et lui permet de protéger sa mission à long terme.
Des démarches préliminaires ont été menées et l’intérêt est réel, sous réserve de conditions adéquates, notamment une marge de manœuvre suffisante et un partage équilibré des risques et des bénéfices. La réussite de projets similaires au sein de nombreux autres campus universitaires, notamment en Colombie-Britannique, démontre la viabilité et l’intérêt qu’il peut représenter pour des promoteurs.
À ce stade, le projet se situe à une phase exploratoire. Aucun échéancier de travaux n’est arrêté. Les premières interventions dépendront de la progression des études et des consultations, des processus d’approbation, des partenariats à établir et du contexte financier et réglementaire.
Le projet des Quartiers universitaires proposerait une offre de logements diversifiée, incluant des options adaptées aux étudiantes et étudiants, tout en étant ouverte à l’ensemble de la communauté et à la population de la ville de Québec. En parallèle, l’Université poursuivrait le développement de résidences exclusivement étudiantes au cœur du campus. Ces deux offres sont complémentaires. Par exemple, l’Université de la Colombie-Britannique héberge 15 000 étudiantes et étudiants en résidences sur son campus et accueille également 15 000 personnes aux profils divers au sein de ses quartiers.
La réflexion sur les quartiers universitaires tient compte des grands projets de mobilité, dont le Réseau structurant de transport en commun, afin d’assurer une cohérence entre l’aménagement des quartiers et les infrastructures de transport collectif. La densification à proximité des principaux axes de transport en commun constitue un principe clé de mobilité durable. Toutefois, le développement des quartiers universitaires n’est pas conditionnel au calendrier du tramway, les deux projets évoluant selon leurs propres processus.
La préservation et la mise en valeur des boisés constitue une orientation centrale du projet. Ces espaces sont reconnus pour leur rôle écologique, social et paysager. Certaines interventions pourraient être envisagées. L’objectif demeure de limiter les impacts, d’éviter les secteurs sensibles et de privilégier la conservation des milieux naturels d’intérêt sur le campus.
Le projet des quartiers universitaires n’entraînerait pas de hausse des frais de scolarité pour les étudiantes et les étudiants.
Les budgets de fonctionnement provenant des subventions d’enseignement et de recherche ne servent pas à réaliser ce projet. Il en est de même pour les budgets d’investissement financés par le ministère de l’Enseignement supérieur ne peuvent servir à de tels projets. Le projet se finance par des revenus d’activités immobilières exclusivement.
Ces projets sont complémentaires et reposent sur des sources de financement distinctes. Les budgets consacrés à la rénovation des bâtiments sont entièrement dédiés à cet objectif, mais demeurent insuffisants pour répondre à l’ensemble des besoins du parc immobilier. De leur côté, les projets de développement disposent de montages financiers spécifiques (subventions, emprunts, partenariats, etc.) qui leur sont propres. Ces investissements ne sont donc pas interchangeables et permettent d’agir simultanément sur plusieurs fronts.
La présence d’habitations permet de créer un milieu de vie dynamique, où l’on ne fait pas que passer, mais où l’on vit, échange et collabore. En favorisant la proximité entre étudiants, personnel, chercheurs et citoyens, elle stimule les interactions, l’innovation et la créativité. Des bénéfices qui sont contributifs à la mission de l’Université. Plus il y a de gens sur le campus, plus il devient vivant : les personnes y restent, se rencontrent, développent des projets, tissent des liens et enrichissent la vie universitaire au quotidien.
Elle contribue aussi à ouvrir le campus sur la ville, en attirant une diversité de personnes et en valorisant les activités, services et infrastructures déjà présents où la vitalité du milieu se renforce naturellement.
S'inspirer d'initiatives similaires
Des quartiers universitaires ont été mis en place avec succès dans d’autres grandes universités canadiennes, notamment à l’Université de Colombie-Britannique, à l’Université Simon Fraser et à l’Université de Calgary.
Université de la Colombie-Britannique
Le développement de huit quartiers intégrés de cette université constitue une référence canadienne en matière de transformation des campus en véritables milieux de vie complets. Avec plus de 77,5 hectares de logements et environ 8 300 unités construites, le projet accueille déjà près de 15 000 personnes, avec une cible de 30 000 résidents à terme. En générant plus de 1,14 milliard de dollars de bénéfices pour l’université, ce modèle démontre qu’il est possible de conjuguer densification, mixité et autonomie financière, tout en créant une communauté dynamique et attractive.
Image: Quartier Wesbrook Place
Université de Toronto
La Four Corners Strategy se distingue par son approche structurée et ses retombées financières importantes. Elle prévoit la création de 5 631 unités résidentielles d’ici 2035. Sur le plan financier, elle génère déjà 5 millions de dollars de revenus annuels, avec des projections de 205 millions de dollars cumulés d’ici 2037 et jusqu’à 50 millions de dollars par année à terme. Cette stratégie démontre comment un portefeuille immobilier peut devenir un levier majeur pour soutenir durablement la mission universitaire.
Image : Four Corners Strategy
Université Simon Fraser
UniverCity illustre un modèle réussi de village urbain intégré au campus, combinant qualité de vie et retombées économiques. Le quartier compte déjà plus de 5 000 personnes résidentes, avec une cible de 10 000 personnes, et environ 50 % des habitants affiliés à l’université. Il a permis de générer 43 millions de dollars pour le fonds de dotation et pourrait atteindre jusqu’à 150 millions de dollars à terme, tout en finançant des infrastructures. Ce projet démontre qu’un développement résidentiel peut simultanément renforcer l’expérience campus et soutenir financièrement l’institution.
Image : UniverCity
Université de Calgary
Le University District se distingue par son ambition et son échelle : à terme, il comprendra 7 100 unités résidentielles et pourra accueillir près de 15 000 personnes. Déployé sur plus de 83 hectares de surface, incluant des espaces résidentiels, commerciaux et de bureaux, le projet crée un véritable quartier urbain intégré. Déjà, environ 2 000 personnes y vivent, profitant d’un environnement comprenant plus de 50 commerces et services, ce qui renforce fortement l’attractivité et la vitalité du campus.
Image: University District
Université McMaster
Le McMaster Innovation Park est un espace dédié à la commercialisation de la recherche de cinq installations, avec un objectif d’accueillir jusqu’à 1 500 à 1 800 employés dans les prochaines années. Développé sur 24 hectares, il soutient déjà plusieurs infrastructures majeures et favorise la collaboration entre recherche et industrie. Ce projet illustre le rôle structurant des universités dans le développement économique et l’innovation à l’échelle régionale.
Image : McMaster Innovation Parc
Des concepts clés pour penser les quartiers
D’ici 2036, la région métropolitaine de recensement (RMR), qui regroupe Québec, Lévis et leur périphérie, pourrait franchir le cap du million d’habitants (ISQ, 2025). Cette croissance démographique soulève une question cruciale : comment planifier un développement urbain capable d’accueillir cette population tout en préservant la qualité de vie, l’environnement et l’identité du territoire ?
La littérature et les études urbaines convergent toutes pour dire que la planification du territoire doit s’appuyer sur des principes tels que la requalification et consolidation, la mixité fonctionnelle et sociale, la mobilité durable et la qualité des milieux de vie. Ces notions, interreliées, orientent les choix d’aménagement vers une ville plus compacte, inclusive et durable.
La requalification consiste à transformer un secteur pour lui donner une nouvelle fonction, tandis que la consolidation privilégie le développement sur des sites situé en milieu urbain, maximisant ainsi l’usage des infrastructures existantes et les investissements publics. Lorsqu’un terrain combine requalification et consolidation, il favorise un développement urbain plus efficace et durable, contribuant à limiter l’étalement urbain et à réduire les émissions de gaz à effet de serre liées aux déplacements motorisés.
Les projets de requalification et de consolidation entraînent souvent une augmentation de la densité, c’est-à-dire un plus grand nombre de résidents et d’activités (commerces, services, bureaux, etc.). Contrairement à une idée reçue, la densité ne se limite pas à la hauteur des bâtiments, elle est également influencée par la taille des terrains, le type de construction, la superficie des logements et la largeur des rues, autant de facteurs qui façonnent le développement et l’animation d’un quartier.
La mixité sociale correspond à la présence, dans un même secteur, de personnes aux âges, aux revenus et aux origines différentes. Cette diversité permet de créer des milieux de vie dynamiques et inclusifs, plutôt que des espaces uniformes regroupant une population homogène.
La mixité d’usages s’oppose à la segmentation fonctionnelle du zonage traditionnel, en favorisant la cohabitation de plusieurs fonctions (résidentielles, commerciales, institutionnelles ou récréatives) au sein d’un même lieu plutôt que leur séparation stricte dans des zones distinctes. Cette mixité peut s’observer à l’échelle d’une rue (mixité horizontale) ou d’un bâtiment (mixité verticale).
La mixité d’habitation désigne la présence de différents types de logements au sein d’un même quartier. Elle vise à offrir une diversité de formes résidentielles, de tailles et de gamme de prix afin de répondre aux besoins d’une population variée et d’évoluer avec elle dans le temps.
Un milieu de vie complet est un concept clé en aménagement du territoire qui désigne un quartier où il est possible à la fois d'habiter et d’effectuer la majorité de ses activités quotidiennes (travailler, consommer, se récréer, étudier, etc.) à distance de marche. Un milieu de vie complet est généralement caractérisé par une mixité d’activités et d’usages, ce qui lui permet d'assumer un rôle de centralité locale (PMAD, 2025).
La mobilité se réfère à l’accessibilité des lieux et à la capacité des personnes à s’y déplacer. La mobilité durable, quant à elle, vise à réduire la consommation d’énergies fossiles et les émissions de gaz à effet de serre liées aux transports. Elle repose sur la réduction de la dépendance à l’automobile, la promotion des modes de transport actifs (marche, vélo) et collectifs autopartage, autobus, tramway), ainsi que sur une planification intégrée du territoire favorisant la proximité entre les lieux d’habitation, de travail et de services.
Un projet de requalification peut sembler, à première vue, s’opposer à la préservation d’un milieu patrimonial. Pourtant, s’il respecte la qualité du cadre de vie et valorise la mémoire collective des lieux, il contribue à en préserver la continuité et à en renforcer l’attractivité. Le patrimoine, qu’il soit bâti, culturel ou paysagé, constitue un repère important pour une collectivité. Il façonne l’identité des lieux et le sentiment d’appartenance. Un projet qui s’inspire de cet héritage vient ainsi enrichir le milieu qui sera transmis à la collectivité d'une génération à l'autre.
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